L’art. 4 del decreto legislativo n. 122 del 20 giugno 2005 riguardante le “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2 ago-sto 2004, n. 210” stabilisce che il costruttore dell’immobile ha l’obbligo di stipulare, a partire dalla data di ultimazione dei lavori, una polizza assicurativa di durata decennale a favore di ciascun acquirente e che tuteli lo stesso costruttore da eventuali danni materiali all’immobile.
In questa garanzia (molto similmente a quanto accade in nelle differenti tipologie di fideiussioni), è compresa anche la copertura a danni a terzi, derivanti da rovina totale o parziale della costruzione stessa, oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione”.
Questa polizza viene comunemente detta polizza decennale postuma.
L’oggetto della garanzia sono quindi gli immobili, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso, per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire dopo la data del 21 luglio 2005.
Ciò, solo se tali immobili siano, al momento della contrattazione, ancora in fase da edificare o non siano ancora ultimati, essendo essi in stato tale da non consentire il rilascio del relativo certificato di agibilità. Altra tipologia invece sono le cauzioni definitive o le cauzioni provvisorie che invece vengono richieste dall’appaltatore durante le gare di appalto per la costruzione degli immobili.
Spesso, i proprietari di immobili in fase di ristrutturazione richiedono questo tipo di garanzia alla ditta incaricata dell’esecuzione dei lavori, ma questo caso, non rientra nella fattispecie prevista dal Codice.
I soggetti interessati nella stipula della decennale postuma sono i seguenti:
- Il contraente, ossia il costruttore. Anche se non deve essere inteso unicamente come colui che curerà la realizzare materialmente l’immobile, ma sottintende anche colui che ne assicura la vendita e il buono stato e la messa in sicurezza dell’immobile.
- Il beneficiario, ovvero l’acquirente dell’immobile. Esso non può essere una società o un ente collettivo, ma bensì un soggetto privato.
- L’immobile, ossia l’oggetto stesso della polizza. Il permesso di costruzione dell’immobile deve essere avvenuto in data postuma al 21 luglio 2005 (data in cui è entrata in vigore della norma). E’ necessario che nel momento delle contrattazione, tali immobili, siano ancora in costruzione o comunque non ultimati.
La decennale postuma, è applicabile solo in presenza di una fattispecie che abbia ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su di un immobile da costruire.
E’ utile inoltre ricordare, che la polizza decennale postuma, prescinde da eventuali situazioni problematiche in cui può trovarsi coinvolto il venditore, dal momento che essa è destinata ad operare unicamente al verificarsi di danni materiali e diretti all’immobile od a terzi.